中华人(rén)民共和国最高人民法院公(gōng)告
《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于审理城镇房屋(wū)租赁合同纠纷案件具体应用法律(lǜ)若干(gàn)问题的解(jiě)释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判(pàn)委员会第1469次会议通过,现予公布,自2009年9月1日起(qǐ)施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇(zhèn)房屋(wū)租赁合同纠纷案件,依法保(bǎo)护当事人的合法权(quán)益,根据《中华人民共和国民法通(tōng)则(zé)》、《中华(huá)人民共(gòng)和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事(shì)审判实践,制定本解释。
第一条 本解释所称(chēng)城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū),是指城市、镇规划区内的房屋(wū)。
乡、村庄规划区内的房(fáng)屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有(yǒu)规定的,适(shì)用其规定(dìng)。
当(dāng)事人依(yī)照(zhào)国(guó)家福利政策租(zū)赁公有住房、廉租住房、经济适用(yòng)住(zhù)房(fáng)产生的纠纷案件,不适用(yòng)本解释。
第二条 出租人(rén)就未(wèi)取得(dé)建设工程规划许可证或者未(wèi)按照建设工程规(guī)划许可证的(de)规定(dìng)建设的房屋,与承租人订(dìng)立的租赁合同无效。但(dàn)在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)取得(dé)建(jiàn)设工程规(guī)划许可证或者经(jīng)主管部(bù)门批准(zhǔn)建设的(de),人民法院应当认定(dìng)有效(xiào)。
第(dì)三条 出(chū)租人就(jiù)未经批准或者(zhě)未按照(zhào)批(pī)准内(nèi)容建设的临(lín)时建筑,与(yǔ)承租人订立的(de)租赁合(hé)同无效。但在(zài)一审法庭辩论终结前经主管部门(mén)批准(zhǔn)建设的,人民法院应当认(rèn)定有效。
租赁期限超过(guò)临(lín)时建筑的使用(yòng)期(qī)限,超过部(bù)分无效。但在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前经主管部门批准延长使(shǐ)用(yòng)期限的,人民(mín)法院应当认定延长(zhǎng)使用期限内的租赁(lìn)期间有效。
第四条(tiáo) 当事人以房屋租赁合同未按(àn)照法律、行政法规规定办理(lǐ)登记备案手续为(wéi)由,请(qǐng)求确认合同无效的(de),人民法院(yuàn)不予支(zhī)持。
当事(shì)人(rén)约定以办(bàn)理登(dēng)记备(bèi)案(àn)手续为房屋租(zū)赁合同生效条(tiáo)件的(de),从其(qí)约定。但(dàn)当事人一方已经履行主(zhǔ)要(yào)义务,对方接受的除外。
第五(wǔ)条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的(de)租金标准支付(fù)房屋占有使用费的,人民法院一般(bān)应予支持。
当事人请(qǐng)求赔偿因合同无效受到的损(sǔn)失,人民法院依照合同法(fǎ)的(de)有关规定和本司法解释第九条、第十三(sān)条、第十四(sì)条的规定处理。
第六条(tiáo) 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在(zài)合同均有(yǒu)效的(de)情况下(xià),承租人均主张履行合(hé)同的,人民法院按照下(xià)列(liè)顺(shùn)序确定履(lǚ)行合同的(de)承租人:
(一)已(yǐ)经合法(fǎ)占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手(shǒu)续的;
(三)合同成立在先的。
不(bú)能取得租赁房屋的承租人请(qǐng)求解除合同、赔偿损失的,依照(zhào)合同法的有(yǒu)关(guān)规(guī)定(dìng)处理。
第七条 承租人擅自变动(dòng)房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求(qiú)解除合同并要求赔偿损失的(de),人(rén)民(mín)法院依照合同法第二(èr)百一(yī)十九条的(de)规(guī)定处理(lǐ)。
第八条 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人(rén)请求解除(chú)合(hé)同的,人民(mín)法(fǎ)院应予支持:
(一)租(zū)赁(lìn)房屋被司法机关或者行政机(jī)关依法查封的;
(二)租赁(lìn)房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋(wū)具有违反法律、行(háng)政法规关于房(fáng)屋使用条件强制性规定情(qíng)况的(de)。
第(dì)九条 承(chéng)租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出(chū)租人同(tóng)意利(lì)用的,可(kě)折价归出租(zū)人(rén)所有(yǒu);不同意利用的,可(kě)由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
已形成附合(hé)的装饰装修物(wù),出租人同意(yì)利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由(yóu)双方(fāng)各自按照导致合(hé)同无效的(de)过(guò)错分担现值(zhí)损失。
第十条 承(chéng)租人经出租(zū)人(rén)同(tóng)意装饰装修(xiū),租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另(lìng)有约定外,未形成(chéng)附合的装饰装修物,可由承(chéng)租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
第十一(yī)条 承(chéng)租人(rén)经(jīng)出(chū)租人同意装饰装修,合同(tóng)解除时,双方(fāng)对已形(xíng)成附合的(de)装饰装修物(wù)的处(chù)理没(méi)有约定的(de),人民法院按照(zhào)下列情形分别处(chù)理:
(一)因(yīn)出租(zū)人违约(yuē)导(dǎo)致合同解除,承租(zū)人请求出租(zū)人赔偿剩余租赁(lìn)期内装(zhuāng)饰(shì)装修残值损失的,应予支持(chí);
(二)因(yīn)承租(zū)人违(wéi)约导致合同(tóng)解除,承租人请求(qiú)出租人赔偿剩余租赁期(qī)内(nèi)装饰装(zhuāng)修(xiū)残值损失的,不予支(zhī)持。但出租(zū)人同意利用(yòng)的,应在利用价值范围(wéi)内予(yǔ)以适当补偿(cháng);
(三(sān))因双方(fāng)违约导(dǎo)致合同解(jiě)除,剩余租(zū)赁(lìn)期内的装饰装修残值(zhí)损(sǔn)失(shī),由双方根(gēn)据各自的过错承担相(xiàng)应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合(hé)同解除的,剩余租赁期内的装饰装修(xiū)残值(zhí)损失,由双方按(àn)照公平原则分担。法律(lǜ)另有规定的,适用其规定。
第十二(èr)条 承(chéng)租人经(jīng)出(chū)租人同意装饰装修,租(zū)赁期间届满时,承租人请求出(chū)租人补偿附合装饰装修费用的,不(bú)予支(zhī)持(chí)。但当事人(rén)另有约(yuē)定的除外。
第十三条 承租人未经出租人(rén)同意装饰装修(xiū)或者扩建发生的费用,由承(chéng)租人负担。出租人请求(qiú)承租人恢复(fù)原状或者(zhě)赔(péi)偿损失的,人(rén)民法(fǎ)院予支持。
第十四条(tiáo) 承租人经出租人(rén)同意扩建,但双方对扩建(jiàn)费用(yòng)的处理没有约定的(de),人民法院按照下列情形分别(bié)处理(lǐ):
(一)办理(lǐ)合法建设手续的,扩建造(zào)价费用由出租人(rén)负担;
(二)未办理合法建(jiàn)设(shè)手续的,扩建造价费用由双方按照过(guò)错分担。
第十(shí)五条 承租人经出租(zū)人同(tóng)意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过(guò)承租人(rén)剩余(yú)租赁(lìn)期限的,人民法院应当认定超过部分(fèn)的约定(dìng)无效(xiào)。但出租人与承租人另有(yǒu)约定的除(chú)外(wài)。
第(dì)十(shí)六条 出租人知(zhī)道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其(qí)以承租人未经同意为由请求解除合同或者(zhě)认定转租合同无效的,人民(mín)法(fǎ)院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通(tōng)知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠(qiàn)租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金(jīn)和违约金以抗辩出租人合同解除(chú)权的(de),人民法院应予支持。但转租合同无效(xiào)的除(chú)外。
次承租人代为支付的租金和违约(yuē)金超出其应(yīng)付的租金数额,可(kě)以折抵租金(jīn)或者(zhě)向承租人追偿(cháng)。
第(dì)十八(bā)条 房屋租赁合同无效、履行(háng)期限届(jiè)满或(huò)者解(jiě)除,出租人请求负有腾房义务(wù)的次承租人(rén)支(zhī)付逾(yú)期腾房占有使用费的(de),人(rén)民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用(yòng)于以个体工商户或(huò)者个人合伙方式从事经营(yíng)活动,承租人在租赁(lìn)期(qī)间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共(gòng)同经营人或(huò)者其他合伙人请求按(àn)照原(yuán)租(zū)赁合同租赁该(gāi)房屋的,人民法院应予支持(chí)。
第二十条 租赁房屋在租赁期间(jiān)发生所(suǒ)有权变动,承租人请(qǐng)求房屋受让人继续履行(háng)原租(zū)赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房(fáng)屋具有(yǒu)下列(liè)情形或(huò)者(zhě)当事(shì)人另有约定的除外:
(一(yī))房屋在出租前已设立抵(dǐ)押权,因抵押权人实现抵押权(quán)发生所有权变动的;
(二)房(fáng)屋在出租前已(yǐ)被人民法院依(yī)法(fǎ)查(chá)封(fēng)的。
第(dì)二十一条(tiáo) 出租人出卖租赁房屋未(wèi)在合理期限内通知(zhī)承租人或(huò)者存在其他侵害承租人优先购买权(quán)情形,承租人请求(qiú)出租人承担赔偿(cháng)责(zé)任的,人民法(fǎ)院应予(yǔ)支持。但(dàn)请求确(què)认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院(yuàn)不予(yǔ)支持。
第二十二条(tiáo) 出租人与(yǔ)抵押权人协议折价、变卖(mài)租赁房屋(wū)偿还债(zhài)务,应当(dāng)在合理期限内通知承租人。承(chéng)租人请求以同等(děng)条(tiáo)件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
第(dì)二(èr)十三条 出租人(rén)委托拍(pāi)卖人(rén)拍卖租赁(lìn)房屋(wū),应当在(zài)拍(pāi)卖5日前通知承租人。承(chéng)租人未参加拍卖的,人民法院(yuàn)应当(dāng)认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情(qíng)形之一,承租人主(zhǔ)张优先购买房屋的,人民法(fǎ)院不(bú)予支持(chí):
(一)房屋共有人行使(shǐ)优先购买权的;
(二)出租人将房(fáng)屋(wū)出(chū)卖给近亲属,包括配偶、父母、子(zǐ)女、兄弟姐妹(mèi)、祖父母、外祖父母、孙子女、外(wài)孙子女的;
(三)出租人(rén)履行通知(zhī)义务(wù)后(hòu),承租人在十五日内未(wèi)明确(què)表(biǎo)示购买(mǎi)的;
(四(sì)) 第三人善(shàn)意(yì)购买(mǎi)租赁(lìn)房(fáng)屋并已经办理登(dēng)记手续的。
第二十五条 本解释施行前(qián)已经终审,本(běn)解释施行后当事(shì)人申请再(zài)审或者按照审(shěn)判监督程序(xù)决定再审的(de)案件,不适用本解释