【事件】

持（chí）有美（měi）国护照（zhào）的吴女士于２００５年（nián）１月２８日在（zài）上海（hǎi）信义房产居间下，与松江新桥镇某别（bié）墅的业主秦先生签订了《房地产买（mǎi）卖合同》，双方约定转让价格为２６５万（wàn）元。合同付款协议第一条（tiáo）约定：签订合同后（hòu）７日内，吴女士首期应（yīng）支付１１１万元（yuán），其中５万元暂（zàn）时存放在（zài）信义房产，双方办理房屋交接（jiē）手续后一个工作日内，由（yóu）信义房产转付申请人。合同违约条款规定：若吴女士没（méi）有在７日内付款（kuǎn），则违约金按日万分之五计算；若逾期超过１５天后仍未付款；则秦（qín）先（xiān）生有权单方面（miàn）解除合同，吴（wú）女士须（xū）承担赔偿（cháng）责任，赔偿金（jīn）额为别墅总价的（de）２０％。

【争议】

下家称未见上（shàng）家签字

７天内付１１１万元，违（wéi）约（yuē）赔偿为（wéi）２０％，照（zhào）理说是很重大的合（hé）约，可（kě）吴女（nǚ）士居然（rán）没有在约定的时间内出现。秦先生也不催（cuī）付，１５天过去后，秦先生委（wěi）托律师向吴女士发出律师函，通知解除合同并追究违约和赔偿责任。

由于双方事先合同约（yuē）定：若出现争议必经仲裁（cái），因此（cǐ）双方（fāng）皆委托律师对簿仲（zhòng）裁庭。吴（wú）女（nǚ）士申辩（biàn）自己确实在合同中签了字，但当时秦先生尚未在合同（tóng）中（zhōng）签字，至于秦先（xiān）生何时（shí）签字则不得（dé）而知。自己之所以未按规定时间付款，是因为没有（yǒu）收到合（hé）同（tóng）原（yuán）件，现在愿意继（jì）续履行购房合（hé）同（tóng）。吴女士（shì）还声称自己没有同意 “售房人（rén）可单独解除（chú）合同（tóng），自（zì）己承担赔（péi）偿（cháng）房（fáng）屋总（zǒng）价２０％”的条（tiáo）款（kuǎn），并认（rèn）为２０％赔偿的条（tiáo）款是秦先生事后自行添加上去的。

秦先生一方则认为，吴女（nǚ）士称其没（méi）有合同原本、不知道合同（tóng）内容，故（gù）无法履行合同的（de）理由不成立。吴女（nǚ）士作为一（yī）个有（yǒu）完全民事行为（wéi）能力的自然人，其在合同上签字认可的（de）行为已（yǐ）表（biǎo）明其对（duì）合同内容全部了解，并愿意受到合同内容（róng）的（de）约束。而（ér）合同原本不（bú）在买卖双方手中的原因是因为原本正送（sòng）公证处（chù）公（gōng）证。此外（wài），吴女士回复秦先生的（de）律（lǜ）师函中也显示（shì）其完全知道合同规定的权（quán）利义（yì）务特别是违（wéi）约责（zé）任内容。吴女士违反合同是事实。

   【仲裁（cái）】

合同原本（běn）缺失上（shàng）家败诉

  “任何违（wéi）约背后都有利益（yì）因素在作怪（guài）。”信义房产中介公司负责该案的（de）经纪人接受记（jì）者采访时表示。实际（jì）上，吴女士（shì）是（shì）因为国（guó）家出台楼市相关政（zhèng）策后担心（xīn）房价下（xià）跌而（ér）停止履行合同。当时中（zhōng）介公（gōng）司安排签（qiān）订合约（yuē）时，已说明（míng）将把合（hé）同送公（gōng）证处公证，因此合同原本才没有交到吴女士手上（shàng），但吴女士绝对了解合同所规（guī）定的双方权利（lì）和义务。

吴女士的委托（tuō）律师（shī）强（qiáng）调：合同签订方连自己签订的合（hé）同都没拿到手（shǒu），怎么就能安心付款呢？且吴女（nǚ）士（shì）签字（zì）后确实（shí）无从得知（zhī）对方是否也签（qiān）了字。２００５年８月，仲（zhòng）裁庭以（yǐ）吴女士没（méi）有拿到合同（tóng）原本为（wéi）由，裁（cái）决（jué）不支持秦先生的诉请。

【律师点评】

仲裁结果缺少法律依据

本案首先牵涉到合同是否成立这一根（gēn）本问题。所谓合同的成立，是指（zhǐ）订约当事人就合同的主（zhǔ）要条款达成合意，即（jí）双方（fāng）当事（shì）人意思表示一（yī）致；而所谓（wèi）合同的生效，是指已成立的合同在当事人之间产生了一（yī）定的法律约束（shù）力或称法律效力。

从以（yǐ）上定义（yì）可知，合同的成（chéng）立与（yǔ）生效（xiào）是两个既有联系又有区别（bié）的（de）概念。一般来讲，合同（tóng）生效的起（qǐ）始时间不能脱离（lí）合（hé）同成（chéng）立的（de）时间而（ér）独立确定，而且在绝大多数情况（kuàng）下，合同成立的时间也就（jiù）是合同生效的时间（jiān）。

在合同法理论界，学者们对于合同（tóng）的（de）成立（lì）与生效（xiào）的区别问题一直存在争议，形成两种迥然不同的（de）观（guān）点。一种观点（diǎn）认为：合同一经（jīng）成立（lì）就具有（yǒu）法律（lǜ）效力（lì），受到国家强制力的保护（hù）；另一种观点认为：合同的成立是合同生效的前提，它（tā）们（men）是两个（gè）性质完全不（bú）同的（de）概念。合（hé）同成立后（hòu），能否发生法律效（xiào）力（lì），能否（fǒu）产生当事人所（suǒ）预期的法律效果，非当事人（rén）的意志（zhì）所能（néng）决定。只（zhī）有它符合（hé）合同的生效条件，才（cái）能具有（yǒu）法律效（xiào）力。

本案中，吴女士签字的合同应该（gāi）说是符合了（le）合同成立的条件（jiàn），问题在于合同是否也（yě）在（zài）她签字的时候同时生效了。因为在吴女（nǚ）士签字时（shí），对方（fāng）当事人并未在场，而且（qiě）中介公司也（yě）没有获得秦先生全权委托代理的授权，因此合同是否生效存在（zài）一定的疑问。但（dàn）是（shì）仲裁（cái）庭以吴女士没有拿到（dào）原（yuán）本合同为由而不支持秦先生（shēng）的诉请，是（shì）缺少法律依据的。