[案情]

王某与被告（gào）李（lǐ）某某于1982年登记结婚（hūn），1995年生有小孩（hái）李（lǐ）某。2006年（nián）王某与被告李某某自（zì）愿（yuàn）离婚（hūn）。婚生小孩（hái）李某（mǒu）由王某抚（fǔ）养。在（zài）2001年，王（wáng）某与被告李某某（mǒu）购买了一间门面房，并以李某的（de）名字办理（lǐ）了土地使用（yòng）证和（hé）房屋（wū）所有证。2006年（nián）王某与被告李某某离婚后，被告李某（mǒu）某将该店面（miàn）出租给第三人张某。现（xiàn）李某起诉被告李某某，要求被告李某某将已收取的租金返（fǎn）还给原告，今后（hòu）租金由原告李某向张某收取。

[分（fèn）歧]

第一种（zhǒng）观点认为，房屋租金归谁（shuí）所有，应看该房（fáng）屋的所有权人是（shì）谁。因为（wéi）该门面（miàn）房的土地使用证和房屋所有证上登记的名字均为原（yuán）告李某（mǒu），所以应认定该门（mén）面房的所有权人是（shì）原告李（lǐ）某。因此（cǐ），房屋租金应归原告李某。

第二种观点认为，虽然（rán）该门面房的土地使用证和房屋所有证（zhèng）上登记（jì）的名字均为原告李某，但（dàn）是（shì）原（yuán）告李某并非该房屋的真正权利人。该门面（miàn）房（fáng）的真正权利人（rén）仍（réng）然应为王某与（yǔ）被告李某某（mǒu），该门面房（fáng）的租金（jīn）也应归王某与被告（gào）李某某（mǒu）。

[评析]

笔（bǐ）者同意第（dì）二种观点，理由如下：

一、不动产登记的效力（lì）

不动产登（dēng）记是指国（guó）家登记机构将不动产物权的设立和变动（dòng）的事项记载于不动产登记（jì）簿并供公众查阅。不动产登（dēng）记（jì）的主要目的（de）在于公示，也就是说，通（tōng）过登记将不动产（chǎn）物权（quán）的（de）设立、移转、变（biàn）更的情况（kuàng）向公众予（yǔ）以公开，使公众了解某（mǒu）项不动产上所形（xíng）成的（de）物权状（zhuàng）态（tài）。公示的主（zhǔ）要目的又在于产生公信（xìn）力，即（jí）对于通过法定（dìng）的公示（shì）方法所公示出（chū）来的权（quán）利（lì）状态，相（xiàng）对人（rén）有合（hé）理的理由（yóu）相（xiàng）信其为（wéi）真实的权（quán）利状态，并与登记权利人进（jìn）行了交易，对这种信赖法（fǎ）律就应当（dāng）予以保护（hù）。

可见，不动产登记的主要（yào）功能在于保护第三人的信赖利益，维护交易安（ān）全。虽然（rán）我国物权法第十六条规定“不（bú）动（dòng）产登记簿是物权归属和内容（róng）的根（gēn）据”，但是，登记记载的权利人只是应（yīng）当推定为法律上的（de）权利人，并不（bú）是物（wù）权的（de）最（zuì）终认定，如果其他利害关（guān）系（xì）人具有足够的证据可以证明自己（jǐ）是真正的权利人（rén），可以（yǐ）申请登记（jì）机构更（gèng）正登记，也可（kě）以通（tōng）过诉（sù）讼程序请求人民法（fǎ）院重（chóng）新（xīn）确权。

因此，本案中，虽然该门面（miàn）房的土地使用证和房（fáng）屋所有证（zhèng）上登记（jì）的名字均为原告李某，但并不（bú）因此就最终认定该门面房的权利人为原告（gào）李某，只是可以推定原告李某（mǒu）为法（fǎ）律上的权利人（rén），如果（guǒ）王某和被告李某某有足够的（de）证据（jù）可以（yǐ）证（zhèng）明（míng）自己是真正的（de）权利人，那么法院（yuàn）就应该确认王某（mǒu）和（hé）被告李（lǐ）某某为（wéi）真（zhēn）正权利人。

二（èr）、父母将不动（dòng）产登记在未成年子女名下是否成立赠与（yǔ）

虽然《最高人民法院关于贯彻（chè）执行（háng）〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的（de）意（yì）见（jiàn）（试行）》第（dì）一百二十九条（tiáo）规定“赠（zèng）与人（rén）明确表示（shì）将赠与物（wù）赠与（yǔ）未成（chéng）年（nián）人个人的，应当认定该赠（zèng）与物为未成年人的个人财产”，但（dàn）是这一规（guī）定应理解为仅适用于未成年人是接受（shòu）其他人而不是自己父母的赠与。

合同法上的赠与是一种交（jiāo）易行为，交（jiāo）易必（bì）须有（yǒu）双方当事人，且双方当事人具有行为能力（lì）和意思表示能力。完（wán）全民事行（háng）为能力人可以独立进行民事活动，限制民（mín）事行为能力人只能实施与其（qí）年龄、智力相适应（yīng）的（de）民（mín）事活（huó）动，其他活动须（xū）由其（qí）法定代理人行使或征得其法（fǎ）定（dìng）代理人同意。无民事行为能力（lì）人的民事（shì）活动由其法定代理人进（jìn）行。如果（guǒ）受赠子女是未成年人，按一般常（cháng）规应由这（zhè）个未（wèi）成年人的法定代理人（rén）代理接受赠与，并与赠与人（rén）订立（lì）赠与（yǔ）合（hé）同。但如（rú）果受赠人（rén）不是接受其他人（rén）而是自己父母的（de）赠与（yǔ），那么赠与人与（yǔ）接受赠与人皆为未成年人的（de）父母，从而产生自己与（yǔ）自己（jǐ）发生民（mín）事（shì）法（fǎ）律行为，这样的行为是不可能发生合同法（fǎ）上的效力而成（chéng）立（lì）赠（zèng）与。

本（běn）案（àn）中，王某（mǒu）与（yǔ）被（bèi）告李某某购（gòu）买门（mén）面（miàn）房，并以原告李某的名字办理土（tǔ）地使用证和房（fáng）屋所有证（zhèng）时（shí），原告（gào）李某仍为未成年人，其民事行（háng）为仍（réng）由其（qí）父母代理，因（yīn）此原告李某与（yǔ）被（bèi）告（gào）李某某之间不成立赠与，该房屋（wū）真正权（quán）利人仍为王某与被告李某某。因此，该门（mén）面（miàn）房租金应由王某与被告李某（mǒu）某所有。