对于一方婚（hūn）前贷款（kuǎn）购买（mǎi）不（bú）动产、婚（hūn）后夫妻（qī）共同还贷的情形，离（lí）婚时如（rú）何计算共同（tóng）还（hái）贷的增值部分，分步计算的方法，第一步是计算不动产升值率，不（bú）动（dòng）产升值率=不动（dòng）产（chǎn）现（xiàn）价格除以（yǐ）不动产成（chéng）本，而（ér）这里（lǐ）的不动产成本等于购买时不动产价格+共（gòng）同已还利息+其他（tā）费用。在计算不动产升值率时，必（bì）须考虑利息成本，不能简单地（dì）用不动（dòng）产现价格除以（yǐ）购买（mǎi）时（shí）价格直接得（dé）出升值率。“其他费（fèi）用（yòng）”是指交易所涉及的成本，属于（yú）购房的必（bì）要（yào）支出，如契税（shuì）、印花税（shuì）、营业（yè）税、评估（gū）费、中介费等（děng），但不包括公（gōng）共（gòng）维修（xiū）基金和（hé）物业费，因为其费用产生（shēng）的基础并非交易，而是不动产长期（qī）使用中（zhōng）产（chǎn）生（shēng）的费用；第二步是计算非（fēi）产（chǎn）权登记一方所得（dé）补（bǔ）偿，即（jí）共同还贷部分（fèn）乘以（yǐ）不动产升（shēng）值率，该数额的一（yī）半即为（wéi）应补偿的数额。

       计（jì）算具体补偿数额时，应注（zhù）意确定计算（suàn）时点，这里（lǐ）的增值是指婚后（hòu）增值，不包括（kuò）婚前增值，后者属于一方的个人财产。

       同时还应考虑两种情形（xíng）下的修正问题，一是离婚时贷款尚未清偿（cháng）完毕，只能（néng）将（jiāng）夫（fū）妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将（jiāng）长达20年或（huò）者（zhě）30年的（de）尚未（wèi）还贷的利息都纳入成本，否（fǒu）则会出现（xiàn）非产权（quán）登（dēng）记一方既未享受后续（xù）可能产生的升（shēng）值收（shōu）益、却要现时（shí）承担（dān）因计入（rù）所（suǒ）有利（lì）息导（dǎo）致（zhì）补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形（xíng），计（jì）算不动产升值率时，应以结婚时不动（dòng）产价格作为计（jì）算依据，不（bú）能以购买时不动（dòng）产价格作（zuò）为依（yī）据，因为（wéi）购买不动产至结（jié）婚前这段时间不动产的增（zēng）值收益属于一方婚前（qián）个（gè）人财产。

       我们认为，上述（shù）分步计算法简明易懂好操作，对审（shěn）判实践中审理（lǐ）相关的案件提供了可资借（jiè）鉴的（de）方（fāng）法（fǎ）。

       另外需要指出（chū）的是，在离婚分（fèn）割争议房产时，不仅要明了“双方（fāng）婚后（hòu）共同还贷支付的款（kuǎn）项及其相（xiàng）对应财产增值部分”，同（tóng）时（shí）要根据婚姻法第三十（shí）九条的规定，根据财（cái）产的具体（tǐ）情况，按（àn）照（zhào）照顾子女和女方权益的（de）原（yuán）则（zé）作出公平裁判（pàn）。也就是（shì）说（shuō），计算出的补（bǔ）偿数额不是绝对的，可以根据案件（jiàn）的实际情况（kuàng）行使一定的自（zì）由裁（cái）量权，目（mù）的只有一个，即（jí）相对公平合理地解决纠（jiū）纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。

       审判实（shí）践中（zhōng），有时也会遇到房价下跌的情况，比（bǐ）如购（gòu）买房产时在一个比（bǐ）较（jiào）高的（de）点位，婚（hūn）后夫妻（qī）共同（tóng）还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当（dāng）初购买时下跌了。面对这种房（fáng）产没（méi）有增值甚至（zhì）出现负（fù）增（zēng）长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给（gěi）另一方共同（tóng）还贷本息一（yī）半的（de）补（bǔ）偿（cháng）。原因有二，一是一方婚前已经（jīng）签订房产买卖（mài）合同，购买什么小区、什么楼层（céng）、什（shí）么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应（yīng）当（dāng）承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归产（chǎn）权登记一（yī）方，如果只是用（yòng）于居住（zhù）而非投资（zī），房（fáng）价暂时下（xià）跌并不会对其造成（chéng）实质性损失。