小产权（quán）房将（jiāng）何去何从？
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小产（chǎn）权房分类及法律性（xìng）质
小（xiǎo）产（chǎn）权房是相对商品房而言（yán）。也就是说，具有房管局颁发的（de）房产证和县政（zhèng）府（fǔ）颁发的国有土地使用权证的房屋是商品房，就是大产权房。虽然（rán）没有国有土地使用权证但有（yǒu）房管局（jú）颁发的（de）房（fáng）产证，而（ér）且是建造在国有土地上（shàng）的（de）房屋比如说房（fáng）改房、集资房也是大产权房。大产（chǎn）权（quán）房依（yī）据《物权法》，可以自由流通，具有完（wán）全的物权。
小产权房的建造分三种：
1）在宅基地（dì）上（shàng）建成的（de）房（fáng）子（zǐ），只属于该农村的集（jí）体经济组织成员居住，非集体经济组织（zhī）成（chéng）员根本不（bú）能够（gòu）购买（mǎi）；
2）在集（jí）体建设土地上建造（zào）的房屋（wū），虽然其建造土地（dì）是（shì）合法审批的（de），但建造成（chéng）居住房（fáng）屋则是违法的，主要表现为（wéi）某（mǒu）些集（jí）体经济组织为谋利，将用于乡镇企业和（hé）工（gōng）业等（děng）建设用（yòng）地私自建造（zào）成公寓性质出售或出租（zū）谋利；
3）擅自占用（yòng）农用 非建设用地违法建设。这种类型的小产权房（fáng），不但土地（dì）使用（yòng）违法（fǎ），建造施工也（yě）违（wéi）法（fǎ），是严重的违章建筑。
通（tōng）过以上分析，我们可以知道：小产权（quán）房分两种类型：
一（yī）种是合（hé）法的农（nóng）村房，只是依（yī）据“农民集体所有（yǒu）的土地的（de）使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之法律规定，销（xiāo）售行为属于违法，城镇居民购买（mǎi）属于无效的法律民事行为。
二是违章建筑（zhù），取得土地和建造本身（shēn）就是违法行为，如果购买（mǎi）该（gāi）类（lèi）小产权房（fáng），那么风险是巨大的。
依（yī）据《土地（dì）管理法》的规定（dìng），农（nóng）民集（jí）体所有的土地的使用权（quán）不得（dé）出让（ràng）、转让或者出租（zū）用于（yú）非农业建设。而农村宅基地属（shǔ）集体经（jīng）济组织所（suǒ）有，村（cūn）民对宅（zhái）基地（dì）也只有享有使用（yòng）权，农民将房（fáng）屋卖给城市居民（mín）的买卖（mài）行为不能（néng）受到法（fǎ）律的认可（kě）与保（bǎo）护，也（yě）就不能（néng）办理（lǐ）土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此（cǐ）可见，乡产权房是不能向非（fēi）本集体成（chéng）员的第三人转（zhuǎn）让或出售（shòu）的。但这并不是说（shuō）乡产权房就不能转（zhuǎn）让（ràng），而是说其转让（ràng）或销售的对象（xiàng）是有限（xiàn）制的，只能在集体成员内部是（shì）可以（yǐ）转（zhuǎn）让、置换。
小产权房政（zhèng）策路线
2007年6月原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城（chéng）镇居民身份到农村购（gòu）买农村住房，不（bú）符合现有（yǒu）土地管理制度（dù）的规定。
2007年（nián）12月国务院常（cháng）务办公（gōng）会明确要（yào）求城（chéng）镇居民（mín）不得到农村购买宅基地（dì）、农民住宅或小产（chǎn）权房。
2008年1月国务院下发的《关于严格执行有关农村（cūn）集（jí）体建（jiàn）设用（yòng）地法律（lǜ）和（hé）政策（cè）的通知（zhī）》指出，任何涉及土地管理制度的试验和（hé）探索，都（dōu）不能违反国家的土地用途管制制度。
2008年7月（yuè）15日（rì）国（guó）土部下发通知，要求尽（jìn）快落（luò）实农村（cūn）宅基（jī）地确权发证（zhèng）工作，但明确指（zhǐ）出（chū）不得为小产权房办理任何形式的产权（quán）证明。
2009年（nián）9月1日国土部下发《关于严（yán）格建设用地管（guǎn）理促进批而未用土（tǔ）地（dì）利用的通知》，再次（cì）向地方政府（fǔ）重申，坚决叫停（tíng）各类小产权房。
购买小（xiǎo）产权房有什么风险（xiǎn）
毁（huǐ）约风险：如果房（fáng）价上（shàng）涨，出卖人（rén）毁约，从目前已有的案（àn）例（lì）来看（kàn），法院会（huì）支持其合同无效（xiào）请求（qiú），返还房屋，退还购房款，很难支持购房人求赔（péi）偿损失的请求（qiú）。
政策风险：购房人与开发商签（qiān）订合同并交付房款后，如果相（xiàng）关部门整顿（dùn）乡产权房的建设项（xiàng）目，可能就会导致部分项目（mù）停建甚至被强（qiáng）迫（pò）拆除。那么（me）结果只能是购房人（rén）找开发（fā）商索要购房（fáng）款，购房人（rén）就可能面（miàn）临既无法（fǎ）取得房屋，又不能（néng）及时（shí）索回房款的尴尬境地（dì）。
拆迁风险：购房后如果（guǒ）遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产（chǎn）权人，所以（yǐ）其无法得（dé）到拆迁补偿和安置。
其（qí）它风险：购买（mǎi）小产权房后，无法迁移（yí）户籍，无（wú）法抵押贷款（kuǎn），无法合法的变现，涉及到相邻权侵（qīn）害，也很难获（huò）得法律保障救济（jì）。
另外（wài），由（yóu）于乡（xiāng）产权（quán）房不受法律认可，也不用在房（fáng）管部门备案，不在政（zhèng）府机构监（jiān）管范围（wéi）内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量（liàng）问题、公共（gòng）设施维护问题，其救（jiù）济途径也非常有限（xiàn）。
