杭州（zhōu）网讯 4月17日（rì）国务院发布《关于坚决遏制部分城市房（fáng）价（jià）过快上涨的通知》，提出“坚决（jué）抑制（zhì）不（bú）合理住房（fáng）需求（qiú）”，银行房贷（dài）等各项政（zhèng）策的（de）变化，使得 房产买卖双方产生了许多新的纠纷（fēn）。
在房产（chǎn）新政（zhèng）下，原先订立的交易合同该怎样继续？认（rèn）为不（bú）能继续执行的（de）合同（tóng）能不能解除（chú）？如（rú）何操作才（cái）不会违（wéi）约？面（miàn）对（duì）现场听众提出（chū）的问题，昨天，在浙江图书馆举办 的（de）“泽大法律大讲堂”中，浙江大学（xué）律师实务研究中心的专（zhuān）家、律（lǜ）师们一一做了解（jiě）释（shì）。
贷（dài）款门槛高了，想解（jiě）除合同怎（zěn）么办？
全新的贷款（kuǎn）政策（cè）大大提高了买房的“门槛”，让许多（duō）原本准备（bèi）购买第二套、第三套房屋的人（rén）觉得有些吃不（bú）消，纷（fēn）纷想解除合同，这时应该怎么办？
律师点拨：可适（shì）用最高（gāo）院《关于审（shěn）理商品房买卖合同纠纷（fēn）案件适用（yòng）法律若（ruò）干问题（tí）的解（jiě）释》第23条。
该条规定：“商品房（fáng）买卖合同约定（dìng），买受（shòu）人以担保贷款方式付款、因当（dāng）事人（rén）一（yī）方（fāng）原因未能订立商品房担（dān）保贷款合（hé）同并导致（zhì）商品房买（mǎi）卖合同不能继续履（lǚ）行的，对方（fāng）当事 人（rén）可（kě）以请求解除合（hé）同和赔偿损失。因不可归责于当事（shì）人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合（hé）同不能继（jì）续（xù）履行（háng）的，当事人可以请求解除合同， 出（chū）卖人应当（dāng）将收受的购房款本金及其利息或者定金（jīn）返还（hái）买（mǎi）受（shòu）人。”。
但律（lǜ）师同时提醒（xǐng），应根据当（dāng）事人（rén）提供的证据（jù）（由主张（zhāng）解除的一方提（tí）供（gòng）证据），区分实际情况是否符（fú）合以下二个条件：（1）“不（bú）可归责于当事人双方事由”。（2） “并导致已订立的合同不能继续履行”。
房产（chǎn）新政不能算（suàn）“不（bú）可（kě）抗力”或“情事变更”
在现场，有许多市民（mín）提出，合同上有写明“碰到不可（kě）抗力或情势（shì）变更，可以解除（chú）合约（yuē）。”能不能利用（yòng）这一条来解除购房合同？
律师分析：“不（bú）可抗（kàng）力”是指“不能预见、不能（néng）避免并（bìng）不能克服的客观情况”，房（fáng）产新政（zhèng）不属于“不（bú）可（kě）抗（kàng）力”或“情事变更”。
长期（qī）以来（lái），国家控制房价过快增长的决心（xīn）和（hé）信号是明确的，当（dāng）事人对房贷政（zhèng）策的调整（zhěng）在（zài）订（dìng）立合同时应该（gāi）有所预（yù）见，同时，首付提高并是不能克服，可（kě）以去借钱来（lái）付首 付继（jì）续（xù）履（lǚ）行合约。
所以，以‘不可（kě）抗力（lì）’为理（lǐ）由解除合约这条（tiáo）路行不通。”
开发商没有预（yù）售证，认（rèn）购无效
现场听众中，有（yǒu）不少（shǎo）市民并不是购（gòu）买现（xiàn）房，而是（shì）预（yù）购了期房（fáng），有的市民（mín）说，看现在这（zhè）个形式，房价（jià）可能要跌了，预购的房子（zǐ）不想要了，能不能和开发商解除合同（tóng）？
律师答疑：如果开发（fā）商未取得商品房预售许（xǔ）可（kě）证明，以“预约”“认（rèn）购（gòu）”“意向”等方式收取买方人（rén）款项或定金、意向金等，或订立买卖合（hé）同的，主张合同无效， 买房人（rén）有权要求开发商返还已付购房款和本金等。
但如（rú）果开发商已经（jīng）取（qǔ）得了预售（shòu）许可，能（néng）否解除合同还要看合同中的具体规定。
律师介绍，如（rú）果一方（fāng）当事人（rén）单方面（miàn）解除合同，应当（dāng）承担（dān）违约责任。违（wéi）约（yuē）责任具体（tǐ）形式为：
（1）卖方双倍返还定金或（huò）买方定（dìng）金没收。
（2）支付合同约定的违约（yuē）金。
（3）如约定以首期已付款作为（wéi）补偿或赔偿的（de），应视为约定违（wéi）约（yuē）金。可以根（gēn）据违约金过高或（huò）过低（以（yǐ）实际损失上下30%为标准）的规（guī）定，请求法院（yuàn）酌（zhuó）情调整（zhěng）。
（4）预期利益损失的补偿。
《合同法》第一百一（yī）十（shí）三条规定：“当事人一方（fāng）不履（lǚ）行合（hé）同义务或者履行合同（tóng）义务（wù）不符合约定，给对方造成（chéng）损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成（chéng）的损失，包括 合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合（hé）同一方订立合同时预见到或（huò）者（zhě）应当预见（jiàn）到的因违反（fǎn）合同可能造成的损（sǔn）失。”，依此规定，如果（guǒ）守约方主张违（wéi）约赔偿，则 包括当事人订立合同时（shí）可预见的预（yù）期利益损失，在房屋买卖合同中（zhōng），主（zhǔ）要是合同解除导致房屋差价的损失。
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