眼下（xià），虽然（rán）楼市新政出台，本（běn）市（北京（jīng））的二手房买卖热（rè）度有所降低（dī），但二手房引发的合同（tóng）纠（jiū）纷却居高不下。今天（tiān）记者（zhě）从海淀法院（yuàn）获悉，目前二（èr）手房买（mǎi）卖（mài）合同纠纷中存在3个“雷区”，法官就此提示买房人（rén），在购（gòu）买房屋（wū）前需考虑周全（quán）。

纠纷1

网签前卖房人反悔多（duō）交税

王先生购买张女（nǚ）士位于海淀区的一套三（sān）居室（shì）住房，售价为300万（wàn）元（yuán），约（yuē）定由买方（fāng）王先生支付（fù）该房屋全部税款。鉴（jiàn）于房价较高，买（mǎi）卖双方便协商通过避税的（de）方式为王（wáng）先生（shēng）减少购房支（zhī）出（chū），具体做法是网签合同时（shí）将房价报低至（zhì）120万（wàn）元。

不（bú）料，网签之前张女士“反悔”，坚持要求按照购房款全额纳税（shuì），导致王先生“损失（shī）”税款共计17万元，一怒之下将王（wáng）女士诉至法院。

法官（guān）提（tí）示：根据（jù）我国合同法的规（guī）定，恶（è）意串通、损害（hài）国家、集体（tǐ）或者第三人利（lì）益（yì）的合同属无效（xiào）。王先生与张女士妄图通（tōng）过低报房屋实际成交价格而逃（táo）避缴纳税款的义务，即属（shǔ）于恶意串（chuàn）通、损害国家利益，该（gāi）行为依法属无效行（háng）为。即（jí）使张女士事后反悔，王先生也无法要求张女士履行原（yuán）来的承诺，其因此“多交的”税（shuì）款只能自（zì）行负担。因此，作（zuò）为（wéi）买（mǎi）房人在与卖方（fāng）磋商房价时应（yīng）当努力（lì）将（jiāng）房屋价格谈到自己（jǐ）可以接受的价位，而不是寄希望于避（bì）税。

纠纷2

买房无（wú）法迁户口

徐女士系外地人，大学毕业后留京并将户口落在（zài）单位（wèi）的集体户口。现在徐女士面临结婚生子的问题，而单位的集体户口无法给孩子落户，故其购买房屋的（de）一个重要目的就是能将（jiāng）自己的（de）户（hù）口迁入（rù）。通过中（zhōng）介公（gōng）司的居间介绍（shào），徐女士与出卖方签了（le）房屋买卖合同。

但此后徐女士得知其购（gòu）买的房屋因没有在公（gōng）安局户籍（jí）科备案，故无法迁入户口，无奈之下与出卖方解（jiě）除了房屋买卖合同，不（bú）仅（jǐn）错（cuò）过了购房时机，还多支出（chū）一笔中介（jiè）费。徐女（nǚ）士（shì）称其（qí）买（mǎi）房前（qián）向中（zhōng）介公司口头表达过落户的要求，中介公司也口头答（dá）复说（shuō）房屋可以（yǐ）落户。但对徐女士的该说（shuō）法没有任何证据（jù）。

法官提示：购买二（èr）手房除了对房屋的产权、年代、户（hù）型、朝向、价格（gé）等因（yīn）素有一般要求外，买（mǎi）房人还会对房屋有一些特（tè）殊的（de）要求，比如要求房屋属（shǔ）于学区房、要求房屋（wū）可落户等等。买房人在看房时可能会对（duì）房屋出卖方和房产中介（jiè）方提（tí）出（chū）过这些特殊要求，但如果在书面合同中没（méi）有体现，一旦目的落空，产生纠纷，事后（hòu）取证将困难重重（chóng）。为降低交易风（fēng）险，建（jiàn）议购（gòu）房人将对房屋（wū）的特殊要求写入书面居间合同和房（fáng）屋买卖合同，并（bìng）明确约定违（wéi）约责任，以便事（shì）后“有章可循”，减（jiǎn）少损（sǔn）失。

纠（jiū）纷3

夫（fū）妻（qī）卖房仅（jǐn）一方签字

宋先生（shēng）与（yǔ）陈女士（shì）是夫妻（qī）关系，陈（chén）女（nǚ）士名下有一（yī）套房屋（wū）属夫妻共同财产。阮先生经中（zhōng）介公司（sī）居间介绍，与陈（chén）女士（shì）签订了（le）购买该套房屋（wū）的买卖合同。签（qiān）订合同时宋先生也在场，但其未（wèi）在买卖合（hé）同上签字。后（hòu）宋先生将其妻（qī）陈女（nǚ）士（shì）连（lián）同阮先生（shēng）一起诉（sù）至法院，以（yǐ）房（fáng）屋买卖合同未经其（qí）书面同意为由（yóu），要求确认合同无效。

审理中，中介公司职员出庭作证，证实宋（sòng）先生（shēng）对房屋买卖过（guò）程（chéng）是（shì）知情的（de），在（zài）签订买卖合同（tóng）时其在场并未表（biǎo）示异议。法官根据签订合同时的真（zhēn）实（shí）状（zhuàng）况及（jí）证人证言依法驳（bó）回了宋（sòng）先生的诉讼请（qǐng）求。

法官提示：根据我国婚姻法的（de）规定，夫或妻在处理夫妻（qī）共同财产上的（de）权利是平等的，因（yīn）日常生活（huó）对共同财产（chǎn）做重要处理决定时，应当平等协商（shāng），取得一致意见。因此（cǐ），夫（fū）或妻在出卖共同共有的（de）房屋之前应当征得对方的同意（yì），否则其处分权就（jiù）是存在瑕疵的。根据我（wǒ）国合同法的规定，无权（quán）处分的合同（tóng）经（jīng）权（quán）利人追认（rèn）或者无权处分人订立合同（tóng）后取得处分权（quán）的，才属（shǔ）有效。本案（àn）中阮先生十分幸运，其提供了有效的（de）证（zhèng）人证言可以（yǐ）证实宋先（xiān）生（shēng）对其妻子卖房一事知（zhī）情（qíng）并（bìng）同（tóng）意。

为避免卖房人受房价利益的驱动，为自己恶意违（wéi）约（yuē）找借口，法官（guān）建（jiàn）议购房人，你（nǐ）所购的（de）房屋如果属于出卖人（rén）的夫妻共（gòng）同财产，一定要在签订房屋买（mǎi）卖合同前确认夫（fū）妻双方均同（tóng）意（yì）卖房（fáng），即使（shǐ）作（zuò）为出卖人在合同上签字的是夫或妻一方，也应当要求提供其配偶授权卖（mài）房的授权委（wěi）托书。（王蔷周红 张婷婷）